Načrtovanje in projektiranje hiše
Načrtovanje in gradnja lastne hiše je za vsakega investitorja njegov življenjski projekt, ki vzame v več letih ogromno truda, časa in predvsem denarja. Zaradi tega se jo je treba lotiti načrtno in sistematično. Kvaliteta bodočega bivanja v hiši pa je v veliki meri odvisna od dobrega projektanta in seveda od dovolj kvalitetnega izvajalca.
Vendar pot od nakupa zemljišča do začetka gradnje hiše pa je gotovo dolga in trnova. Že takoj, ko pričnemo razmišljati o lastnem domu se nam zastavijo številna vprašanja na katere marsikdaj ne znamo odgovoriti. Ali naj do lastnega zemljišča pridem preko priporočil znancev, oglasov ali nepremičninskih posrednikov? Je dokumentacija nepremičnine »čista«? Kdo mi bo sestavil prodajno pogodbo? Kakšni so stroški urejanja dokumentacije? In še veliko vprašanj bi se lahko naštevalo. Celotnega projekta nakupa zemljišča se lahko lotimo sami ali namesto nas to naredi izbrano nepremičninsko podjetje. S tem odpade ne malo skrbi in časa, ki ga bomo sicer za preverjanje in urejanje dokumentov veliko potrebovali. Vendar ob tem vedimo, da bo za to uslugo potrebno tudi nekaj plačati.
Izbira gradbenega zemljišča
Čeprav bo hiša zgrajena kakovostno in popolnoma v skladu z našimi željami, ne bomo zadovoljni z bivanjem v njej, če bo zgrajena na neprimerni lokaciji. Zato je izbira lokacije in lege stavbe med najbolj pomembnimi dejavniki za naše poznejše bivanje. Z nakupom gradbenega zemljišča si običajno izberemo kraj bivanja do konca svojega življenja. Pomembno je, da pričnemo dovolj zgodaj iskati primerno parcelo. Pogosto se namreč zgodi, da se zaradi naglice izbere napačna lega ali celo napačen kraj za bodočo hišo. Zato si, če je le mogoče, vzemimo več mesecev časa in premišljeno, a vztrajno iščimo ustrezno zemljišče. Najprej razmislimo, v kakšnem okolju želimo bivati. V urbanem predmestnem naselju bomo imeli skoraj vse na dosegu rok, vendar bo takšna okolica bolj hrupna, mogoče celo onesnažena kot mirno podeželsko okolje, kjer pa bodo praviloma večje razdalje do delovnega mesta ali javnih ustanov. V Sloveniji se glede na področje gradbena zemljišča cenovno zelo razlikujejo. Okolica Ljubljane in Primorska je lahko tudi nekajkrat dražja kot drugi predeli Slovenije. Poleg cene na izbiro lokacije v veliki meri vpliva tudi oddaljenost od delovnega mesta. Gotovo bo naše življenje znosnejše, če bomo imeli do delovnega mesta nekaj kilometrov namesto uro ali več vožnje v eno smer. Za izbiro same gradbene parcele je pomembna predvsem njena osončenost, naklon, razgibanost, velikost, izpostavljenost padavinam, vetru, megli, vlagi, mrazu, itd. Za gradnjo energijsko učinkovite stavbe je osončenost zemljišča zelo pomemben dejavnik. Dlje bo sonce čez dan obsevalo našo bodočo hišo, bolj bomo njegovo energijo lahko izrabljali za pasivno ogrevanje hiše ali vsaj za ogrevanje sanitarne vode preko sončnih zbiralnikov. Parcelo v kotlini bo sonce dosegalo manj časa kot na sončni pobočni legi. V kotlini se bo bistveno dlje zadrževala tudi megla. V Sloveniji so nekatera področja izrazito vetrovna, kar prav tako poslabšuje pogoje za bivanje. Pri izbiri zemljišča je pomemben še razgled proti okolici. Če bo bodoča hiša v močno urbanem okolju ali manjši kotlini, bo razgled neprimerno slabši kot na bolj redko pozidanem pobočju. Pomembno vlogo igra komunalna opremljenost zemljišča. Upoštevati je potrebno možnost priključitve elektrike, vodovoda, kanalizacije in plina. Brez možnosti priključitve na javno električno in vodovodno omrežje je gradbena parcela za stanovanjsko hišo neuporabna (razen v izjemnih primerih), zato sta ta dva dovoda obvezna. Ravno tako je pomembna dovozna pot od najbližje javne ceste do gradbene parcele. Če ta ni omogočena ali poteka po sosedovem zemljišču, za katerega ni mogoče urediti služnostne pravice, gradnja ne bo možna. Še pred nakupom parcele se prepričajmo, če je zemljišče res zazidljivo in namenjeno za gradnjo stanovanjske hiše. Zato na oddelku za okolje in prostor pristojne občine še pred nakupom zemljišča preverimo kako je zemljišče opredeljeno v planski urbanistični dokumentaciji. Preveriti moramo tudi merila in pogoje za gradnjo objektov in morebitne omejitve (varovana območja) na parceli. To predpisuje prostorski izvedbeni akt (Občinski prostorski načrt – OPN, Občinski podrobni prostorski načrt – OPPN, idr.). Določena odstopanja od določil prostorsko izvedbenih pogojev ali območja stavbnih zemljišč se lahko sprejmejo v postopku lokacijske preveritve. Te prostorske dokumente izdela prostorski načrtovalec in so podlaga za izdajo gradbenega dovoljenja. V kolikor OPN predpisuje izdelavo OPPN na območju določene parcele, lahko k izdelavi le tega pristopi pobudnik (kupec ali prodajalec), kar se upošteva tudi pri določanju vrednosti zemljišča. Poleg lokacije v bližini večjih mest in stanja komunalne opremljenosti na višino cene gradbenega zemljišča praviloma vplivajo še njihova dostopnost ter bližina prometnih povezav in javnih ustanov. Gotovo bo družinsko življenje udobnejše, če bo hiša v bližini vrtca, šole, trgovine, avtomobilske ceste ali železniške postaje. Če je parcela majhna, bodo majhni tudi hiša, vrt in dvorišče. Zemljišče kjer bo stala stanovanjska hiša, naj po možnosti meri vsaj 450 kvadratnih metrov. Za gradnjo je idealno zemljišče, ki je suho, ravno in rahlo nagnjeno proti južni, jugozahodni ali jugovzhodni smeri. Parcela, ki je zamočvirjena ali močno nagnjena, zahteva dodatne stroške za sanacijo. Na pristojni geodetski upravi (katastru zemljišč) se lahko pozanimamo o natančnih podatkih glede lege, oblike, velikosti in katastrske rabe zemljišča. Edino točne in pravilne podatke o lastništvu zemljišča si bomo pridobili na pristojnem okrožnem sodišču v zemljiški knjigi, kjer so vpisane lastninska in zastavna pravica ter pravica služnosti, zakupa in stvarnega bremena. Ko preverimo dejansko stanje zemljišča in se s prodajalcem dogovorimo o višini cene, sledi sestava kupoprodajne pogodbe, ki jo sestavi notar ali mora biti pri njem vsaj overjena. S plačilom zemljišča in vnosom naših podatkov v zemljiško knjigo postanemo formalnopravni lastniki zemljišča. Celoten postopek preverjanja prej omenjenih dokumentov in sestavo kupoprodajne pogodbe lahko namesto nas opravi pooblaščeno podjetje, ki bistveno bolje pozna zakonodajo in postopek dokonča prej, kot bi ga sami.
Je trnova pot do gradbenega dovoljenja?
Z novim gradbenim zakonom, ki je prišel v uporabo sredi lanskega leta, naj bi bili poenostavljeni nekateri postopki pridobivanja gradbene dokumentacije. Vendar kljub temu nam bo zbiranje vseh potrebnih dokumentov vzelo nemalo živcev, prostega časa in tudi denarja. Zaradi tega se večina investitorjev odloči za najem pooblaščenega strokovnjaka, ki namesto njih preskrbi vso zahtevano gradbeno dokumentacijo. To so številni gradbeni inženiringi ali projektantska podjetja. Na ta način bomo lažje in tudi hitreje prišli do potrebnih dokumentov. Sicer nam zakonodaja dopušča, da lahko sami nastopimo kot vložnik posameznih delov projekta, vendar moramo za izdelavo najeti projektantski ali arhitekturni biro oziroma gradbeni inženiring. Zelo pomembno je, da izberemo projektanta, ki mu bomo v celoti zaupali. Priporočljivo je, da izberemo takšnega izvajalca, ki izvede kompleten projekt. Torej nam preskrbi vse potrebne dokumente. Naša naloga je le, da mu izrazimo svoje želje glede gradnje hiše. Ob postopku zbiranja in izdelave dokumentacije naj bomo redno v kontaktu z projektantom, saj bomo le tako vedeli, kdaj bomo lahko pričeli z gradnjo. Kljub pravilniku o projektni dokumentaciji, ki temelji s ciljem hitrejšega postopka pridobivanja dokumentacije, traja celoten postopek njenega pridobivanja še vedno nekaj mesecev. Celotna projektna dokumentacija je sicer precej obsežna mapa, v kateri so številni načrti, soglasja, sklepi in podobni dokumenti. Projektno dokumentacijo izdela projektant arhitekt. Pri tem sodeluje s številnimi strokovnjaki - z gradbenim inženirjem, ki poskrbi za statično stabilnost novega objekta, z inženirjem elektrotehnike, ki projektira elektro instalacije ter z inženirjem strojništva, ki izdela projekte strojnih napeljav (vodovod, ogrevanje in prezračevanje). Arhitekt po potrebi zagotovi sodelovanje še drugih strokovnjakov (geologa, hidrologa, geomehanika). Pomembno je, da so posamezni projekti med seboj usklajeni, saj bo le na ta način zagotovljeno, da bo pozneje zgrajena zgradba in oprema v njej izvedena pravilno in v skladu z naročnikovimi željami. Projektno dokumentacijo izdela projektant po točno določenem zaporedju. Najprej izdela idejno zasnovo objekta, nato idejni projekt, zatem še projektno dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja, projekt za izvedbo ter projekt izvedenih del.
Izvedba geodetskega načrta
Geodetski načrt je osnova kateregakoli projekta, na podlagi katerega se izvede gradbeni poseg v prostor. Takšen načrt izdela za to pooblaščeno geodetsko podjetje. Tako kot pri drugih dejavnostih je tudi pri geodetskih storitvah velika konkurenca med izvajalci. Med enim in drugim podjetjem se razlikuje ne samo cena storitve, temveč tudi hitrost izdelave in predvsem kakovost izdelanega geodetskega načrta. Čas izdelave načrta je lahko od 14 dni pa do enega meseca ali celo več. Vedeti moramo, da je dovolj kvalitetno izdelan geodetski načrt osnova za vse poznejše grafične prikaze v projektni dokumentaciji. Torej je od njega odvisna kvaliteta izdelane projektne dokumentacije. Ob prvem srečanju z geodetom mu pojasnimo naše želje in zahteve. Sporoči nam kaj od tega je možno realizirati in kaj ne, oziroma nam svetuje pri izbiri najbolj primerne rešitve. Hkrati nas seznani še z rokom izdelave geodetskega načrta in višino stroškov v zvezi z njim. Na gradbenem zemljišču geodet posname vse obstoječe objekte in komunalne vode. Na podlagi geodetske izmere, zemljiško katastrskih podatkov in podatkov o gospodarski javni infrastrukturi geodet izdela geodetski načrt. Pravilnik o geodetskem načrtu določa njegovo vsebino, načrt izdelave in uporabo. Grafični prikaz in certifikat sestavljata geodetski načrt. Celoten geodetski načrt mora sicer natančno vsebovati podatke o reliefu, stavbah, rabi zemljišč, rastlinstvu, vodi, geodetskih točkah, administrativni meji, podatke o zemljiških parcelah ter prometni, energetski in komunalni infrastrukturi. Takšen geodetski načrt je izdelan v analogni in digitalni obliki, v merilu najmanj 1:1000, za območje najmanj 25 metrov od skrajnih robov predvidenega objekta. Geodetski izris na papirju predstavlja analogno obliko. V elektronski obliki pa je geodetski načrt izdelan v 2D ali 3D obliki, kar je odvisno od namena uporabe. Sestavni del geodetskega načrta je poleg grafičnega prikaza tudi certifikat načrta. V certifikatu so predstavljeni podatki o naročniku in izdelovalcu geodetskega načrta. Navedeno pa je tudi s kakšno natančnostjo je bila posneta GPS točka in kam je transformirana, iz katerih virov in v katerem času so bili pridobljeni podatki, ter navedeni tudi pogoji za uporabo geodetskega načrta.
Projektna dokumentacija po novem zakonu
Sedanja projektna dokumentacija je razdeljena na 4 glavne dele. To so idejna zasnova za pridobitev projektnih in drugih pogojev (IZP), projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD), projektna dokumentacija za izvedbo gradnje (PZI), in projektna dokumentacija izvedenih del (PID). Idejna zasnova za pridobitev projektnih in drugih pogojev (IZP) je namenjena pridobitvi projektnih pogojev in soglasij za priključitev pristojnih soglasodajalcev. Ti so v nadaljevanju sestavni del vodilne mape projektne dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja. Projektantu poskušamo čim bolj natančno razložiti svoje želje in pričakovanja v zvezi z velikostjo in obliko objekta, ter tudi notranjih prostorov. Projektant naj nam razloži katere naše želje je dejansko mogoče uresničiti v idejni zasnovi in pozneje tudi v arhitekturnem načrtu. Na podlagi idejne zasnove se od pooblaščenih upravljalcev javnega vodovodnega in elektro omrežja pridobi soglasja za priključitev električne in strojne inštalacije. Podatke o udeležencih, gradnji in dokumentaciji, splošne podatke o objektu in lokacijske prikaze vsebije idejna zasnova. Na podlagi geodetskega načrta se izdelajo lokacijski prikazi. Ti vsebujejo prikaz zemljišča za gradnjo in prikaz objekta na stiku z zemljiščem, navedene gabarite, prikaz prometnih in funkcionalnih površin (dostopi, dovozi, parkirišča), prikaz priključitve objekta na gospodarsko javno infrastrukturo in prikaz varstvenih območij. Osnovni dokument za izdajo gradbenega dovoljenja je projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD), ki je namenjena pridobitvi gradbenega dovoljenja v postopku na upravni enoti. DGD vsebuje vse informacije o udeležencih, gradnji in dokumentaciji, izjavo projektanta in vodje projekta, splošne podatke o objektih, tehnično poročilo in grafične prikaze. Na podlagi teh podatkov se pristojni mnenjedajalec opredeli glede skladnosti dokumentacije s predpisi, ki so podlaga za izdajo mnenj, ter določi pogoje za izdelavo projektne dokumentacije za izvedbo gradnje in uporabo objekta, upravni organ pa odloči o izpolnjevanju pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja. Tehnično poročilo v okviru DGD-ja vsebuje opise gradnje in njenih značilnosti, skladnosti gradnje s prostorskimi akti in pridobljenimi projektnimi ter drugimi pogoji, pričakovanih vplivov gradnje na neposredno okolico, izsledke predhodnih raziskav in drugih vsebin, ki so podlaga za izdajo mnenj. Lokacijski prikazi in tehnični prikazi so razdeljeni v grafičnem prikazu DGD-ja. Situacija obstoječega stanja, gradbena in ureditvena situacija, prikaz komunalne oskrbe objekta, regulacijske črte prostorskega akta (gradbene meje in linije), varstvena območja, gradbena parcela stavbe z navedbo njene površine, objekti na stiku z zemljiščem, zazidana površina z navedbo njenih gabaritov, utrjene prometne in druge funkcionalne površine, zelene površine, območje gradbišča, utrjene odprte bivalne površine, tridimenzionalni prikaz osnovnih gabaritov objekta, obseg izkopov oz. podatki o gradbeni jami, prikaz komunalne oskrbe objekta in priključitev objekta na gospodarsko javno infrastrukturo so navedeni v lokacijskih prikazih. Zasnove tlorisov vseh etaž z osnovnimi podatki o velikosti in namenu prostorov, karakteristični prerezi, prikazi fasad objekta, pregledna situacija, gradbena situacija ali zasnova tlorisov vseh objektov in površin, pogledi in tridimenzionalni prikazi osnovnih gabaritov objekta so navedeni v tehničnih prikazih. Omenjeni podatki so izrisani v merilih 1:100, 1:200, 1:500 do 1:2000. Nadgradnja projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja je projektna dokumentacija za izvedbo gradnje (PZI), ki je namenjen gradnji objekta. Ta vsebuje dopolnjene in podrobnejše načrte arhitekture, gradbenih konstrukcij, električnih inštalacij in opreme, telekomunikacijskih inštalacij in opreme ter strojnih inštalacij in opreme. Na podlagi tega projekta imamo določen izbor potrebnih materialov in načina izvedbe. Služi kot podlaga za sklenitev pogodbe z izvajalcem, ki na podlagi popisa opredeli vse stroške materiala in dela izvajalcev ter določi čas poteka gradnje. Projektna dokumentacija izvedenih del (PID) je namenjena pridobitvi uporabnega dovoljenja, evidentiranju objekta ter uporabi in vzdrževanju objekta. PID prikazuje odstopanja od PID-a, ki je bila sestavni del gradbenega dovoljenja, in od PZI-ja, ki je bila priložen prijavi začetka gradnje, na način, ki omogoča jasno prepoznavnost spremenjenih delov ali lastnosti objekta.
Izdelava arhitekturnega načrta
Arhitekturni načrt je lahko tipski ali individualen po želji naročnika. Vsa projektantska podjetja izdelujejo projekte po naročilu, nekateri pa ponujajo tudi tipske načrte hiš. Ker je tipski načrt izdelan za večkratno prodajo, je cenejši. Z njim prihranimo tudi časovno, saj odpade usklajevanje želja in zamisli med naročnikom in projektantom. Projektanti svoje tipske načrte stalno posodabljajo, tako da ni bojazni, da bi s tipskim projektom kupili zastarel projekt, ki upošteva materiale in arhitekturno zasnovo izpred desetletja. Če kljub množici razpoložljivih tipskih načrtov ne najdemo načrta bodoče hiše po naših željah, je gotovo bolje, da se odločimo za individualen projekt. Arhitekturni načrt bo zato sicer dražji, potrebno bo nekaj več časa za izdelavo in uskladitev idejnega projekta. Vendar bomo imeli s takim načinom izdelave projekta hišo prilagojeno prostoru, v katerem bomo živeli, hkrati pa bodo naše želje kar najbolj upoštevane. To pa večinoma odtehta večjo investicijo in potreben čas. Ker bomo v načrtovani stavbi verjetno do konca življenja bivali mi sami, varčevanje pri izdelavi arhitekturnega načrta gotovo ni pametna odločitev. Pri izdelavi načrtov za vodovodne, elektro in strojne inštalacije je potrebno upoštevati soglasja za priključitev, izdana na podlagi idejne zasnove za pridobitev projektnih in drugih pogojev (IZP), ki so jih izdala pooblaščena javna podjetja - upravljalci javnega vodovodnega in elektro omrežja. Enako velja ob priključitvi na javno ogrevalno omrežje oziroma omrežje zemeljskega plina. Distributerji - upravljalci električnega omrežja morajo podati soglasja za priključitev v 30 dneh od prejema popolne vloge. Dejanski fizični priklop izvedemo v dogovoru z upravljalcem v trenutku, ko nastopi potreba. Za termin se z njimi dogovorimo pravočasno, v skladu s pogoji iz soglasja za priključitev.
Pridobitev gradbenega dovoljenja
Pred izdajo gradbenega dovoljenja je potrebno v celoti plačati komunalni prispevek. Na pristojnem občinskem oddelku nam izdelajo informativni izračun za odmero komunalnega prispevka. Izračunamo si ga lahko tudi sami na spletu. Izračuna se v odvisnosti od površine gradbene parcele, bruto etažne površine objekta in komunalne opremljenosti območja gradnje. Končni izračun se med občinami razlikuje. Prispevek je višji, če je električno ali vodovodno omrežje že na parceli, če je že urejena kanalizacija in javna razsvetljava, cesta asfaltirana, itd. Plačilo komunalnega prispevka je običajno zadnji večji strošek pred gradnjo. Po pridobitvi vseh potrebnih soglasij se celotno projektno dokumentacijo predloži upravnemu organu, ki izda gradbeno dovoljenje. Ob tem je potrebno omeniti, da je v pogostih primerih treba zaradi zahtev upravne enote (odkrite nepravilnosti v projektni dokumentaciji) vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja dopolnjevati. Pomembno je, da pomanjkljivosti v projektni dokumentaciji čim prej odpravimo, saj se le tako celotni postopek pridobivanja gradbenega dovoljenja ne bo predolgo zavlekel. Ko so projektni pogoji usklajeni, upravna enota takoj izda soglasje na projekt. Hitrost celotnega poteka pridobivanja soglasja je precej odvisna od ene do druge upravne enote. Po izdaji gradbenega dovoljenja na upravno enoto vložimo še vlogo za potrditev pravnomočnosti gradbenega dovoljenja. Po potrditvi, da upravna enota in ministrstvo za okolje in prostor nimata pritožb (8 dni od oddaje popolne vloge), prejmemo pravnomočen sklep izdaje gradbenega dovoljenja. S pravnomočnim gradbenim dovoljenjem v roki bomo lahko pričeli z gradnjo. Najpozneje osem dni pred pričetkom gradnje moramo na pristojni upravni enoti prijaviti začetek gradnje. Prijavi smo dolžni priložiti še projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje (PZI), s katero izvajalec dobi strokovna navodila za zakoličenje objekta in izvajanje gradnje. Na mestu gradnje je pred njenim pričetkom potrebno še zakoličiti bodoči objekt. Zakoličbo običajno izvede geodetsko podjetje, ki je tudi izdelalo geodetski posnetek obstoječega stanja terena za namen projektiranja, ni pa nujno. Občinsko upravo moramo najpozneje 8 dni pred zakoličenjem obvestiti o kraju in datumu zakoličenja. Pri tem postopku je lahko prisoten tudi predstavnik občine. Izraz zakoličenje pomeni prenos tlorisa in položaja zunanjega oboda načrtovane stavbe iz projektne dokumentacije v naravo. Stavba bo morala stati natančno na mestu, ki je predvideno po projektni dokumentaciji. Pozicijo količkov se prenese na stavbne profile. Stavbni profil predstavlja na vsakem vogalu bodoče stavbe pričvrščene v zemljo tri močnejše količke, visoke nekaj več kot meter od tal. V vodoravni smeri na zunanjo stran količkov so pritrjene deske. Z napeto žico med dvema nasproti si ležečima profiloma se določi lego in debelino zunanjih zidov. Po končanem zakoličenju geometer izdela zakoličbeni načrt in izda zapisnik o zakoličbi. Ko je stavba dokončno zgrajena, si bomo morali pred vselitvijo v njo pridobiti še uporabno dovoljenje. Ob tem bomo nadzornemu organu predložili projektno dokumentacijo izvedenih del in dokazilo o zanesljivosti objekta. Z novim gradbenim zakonom je potrebno pridobiti uporabno dovoljenje za vse stanovanjske stavbe. Ker je pridobljeno uporabno dovoljenje pogoj za določitev hišne številke in priklop elektrike, je pomembno, da so vsa gradbena dela skladno dokončana z izdanim gradbenim dovoljenjem.
pripravil: M.A.
